Tout savoir sur la location immobilière / Point juridique sur la location immobilière

            Louer ou mettre en location un logement peut vite s'avérer problématique si l'une des parties ne répond pas ou plus à ses obligations. Il est essentiel, dans ce cas, d'être informé de l'ensemble de ses droits afin de ne pas être lésé dans une telle relation contractuelle.

 

            Il faut tout d'abord savoir que le droit immobilier est propre à chaque situation spécifique. Il convient ainsi de déterminer la situation dans laquelle l'on se trouve pour pouvoir arguer des droits qui en découlent.

 

I.    La relation entre bailleur et locataire

 

Le bailleur propriétaire des locaux met à la disposition du locataire un logement qui doit répondre à un certain nombre de critères. Le locataire, une fois le logement mis à disposition, doit également satisfaire à certaines obligations.

 

Il convient ainsi de distinguer plusieurs situations :

 

 

1.    Lorsque le propriétaire bailleur est un particulier

 

Tout propriétaire bailleur se doit de répondre à un certain nombre d'obligations envers le locataire.

 

En effet, celui-ci est tenu de :

 

 

–      Etablir un bail matérialisant la relation contractuelle avec le locataire

 

Le bailleur doit obligatoirement fournir un bail écrit au locataire, sur lequel est inscrit certaines mentions obligatoires telles que le nom des parties, l'adresse du logement concerné, son usage, etc.

 

Un état des lieux doit également être établi par le bailleur, accompagné du locataire, pour constater l'état des lieux d'entrée au logement. Celui-ci pourra ainsi être comparé à l'état des lieux de sortie à la fin du bail pour vérifier qu'aucune dégradation n'a été portée au logement par le locataire.

 

Il est essentiel d'établir cet état des lieux d'entrée pour ne pas rencontrer de difficultés lors de la sortie du locataire car, à défaut d'état des lieux d'entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état par le bailleur et le locataire sera présumé responsable des dégradations.

 

 

–      Mettre à la disposition du locataire un logement décent

 

Un logement décent suppose que les normes de sécurité, d'équipement et de superficie du logement soient respectées. Le logement doit être en bon état d'usage, il ne doit pas comporter des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.

 

La réglementation française a fixé la surface minimale habitable de la pièce principale à 9m² et la hauteur sous plafond  minimale à 2,20 mètres. En deçà, le logement n'est plus considéré comme décent.

 

Le logement doit également disposer d'eau chaude, chauffage ainsi que d'une installation sanitaire intérieure minimale pour les logements de plus d'une pièce.

 

De même, les  normes concernant l'installation électrique conforme et la présence d'équipements de base doivent être formellement respectées par le bailleur.

 

En cas de non conformité, le locataire peut demander sa mise en conformité au bailleur. En cas de refus par ce dernier, le locataire pourra se tourner vers le tribunal d'instance afin de voir prononcée une exécution forcée de cette mise en conformité.

 

Par ailleurs, entre deux locations, le bailleur doit remettre en bon état d'usage le logement avant qu'un nouveau locataire ne prenne possession des lieux. Il est ainsi tenu de réparer toute dégradation rendant le logement en mauvais état. Le dépôt de garantie de l'ancien locataire pourrait être utilisé pour la réalisation de tels travaux, si les dégradations ont été causés par cet ancien locataire.

 

L'importance de l'état des lieux d'entrée trouve tout son sens ici pour éviter toute tentation du bailleur de conserver ce dépôt, alléguant d'une dégradation des locaux par le locataire alors qu'il ne  s'agit que d'une simple vétusté.

 

 

–      Obligation d'entretien

 

Pendant la durée du bail, le bailleur se doit d'entretenir le logement. Cela signifie que si un dommage non intentionnel est causé à la structure et aux éléments essentiels des locaux, le bailleur sera tenu des réparations. Il doit en être informé en temps utile par le locataire.

 

Si les réparations ne concernent pas la structure ou les éléments essentiels des locaux, il incombera au locataire de réparer de telles dégradations.

 

 

–      Obligation de fournir une jouissance paisible au locataire

 

Le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible des locaux. Il doit donc respecter les normes de sécurité qui lui sont soumises mais il doit également adopter un comportement respectueux envers son locataire.

 

Pour exemple, le bailleur ne peut entrer dans le logement de son locataire sans autorisation, ni louer le bien à plusieurs personnes en même temps ou même modifier certaines installations, les rendant non conformes à la législation française.

 

Le bailleur ne peut modifier les conditions de la location, sauf si elles constituent une amélioration du logement nécessaire.

 

 

En cas de travaux réalisés par le bailleur, ceux-ci ne doivent durer plus de 21 jours, le cas échéant le locataire peut demander une indemnisation ou même la résiliation du contrat de bail.

 

Toutefois, le bailleur n'est pas tenu responsable des troubles causés par les tiers.

 

 

–      Remettre certains documents

 

Le bailleur est tenu de remettre au locataire

 

•      un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

•      un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949 ;

•      un état des servitudes « risques » et d'information sur les sols (ESRIS) si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, etc) ;

•      un état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;

•      un état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans.

 

Par ailleurs, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement au locataire une quittance de loyer s'il en fait la demande.

 

 

S'il ne respecte pas ses obligations, le bailleur pourrait voir sa responsabilité engagée et ainsi être tenu de réparer le préjudice subi au locataire.

 

 

 

Le locataire est tout de même tenu de respecter certaines obligations qui lui incombent, telles que :

 

 

–      Payer les loyers er charges convenues avec le bailleur

 

–      Souscrire une assurance locative

 

–      Participer financièrement aux réparations des dégradations causées par son fait

 

–      Effectuer l'entretien courant du logement, qui ne doit pas être délaissé par le locataire

 

–      Ne pas transformer les lieux sans autorisation du bailleur

 

–      Accorder au bailleur un accès au logement en cas de travaux urgents et nécessaires

 

 

2.    Lorsque le propriétaire bailleur est un établissement public ou social

 

 

Le bailleur public ou social est ici tenu aux mêmes obligations que lorsqu'il est particulier. Cependant, certaines dispositions diffèrent du fait de la particularité de ces logements.

 

–      La durée du bail

Contrairement au bail privé, la durée du bail est ici indéterminée. Le bailleur ne peut donc donner congé au locataire pour vendre ou habiter les lieux.

 

Le locataire peut perdre ce droit en cas de dépassement important des plafonds de ressources ou de sous-occupation de son logement. Il perd également ce droit lorsqu'il ne paye pas son loyer ou qu'il est responsable de trouble du voisinage.

 

Il est alors contraint de quitter le logement dans un délai de 18 mois à compter du 1er janvier qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement des ressources.

 

Toutefois, la procédure de résiliation s'interrompt si, durant le délai de 18 mois, les revenus du locataire sont devenus inférieurs aux plafonds de ressources ou s’il atteint l'âge de 65 ans. 

 

Par ailleurs, vous ne pouvez pas être contraint de quitter votre logement, quels que soient vos revenus :

•               Si vous avez 65 ans ou plus,

•               Si vous avez un handicap ou à votre charge une personne présentant un handicap,

•               Si votre logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ,

•               Si vous habitez depuis le 31 décembre 2014 dans une zone urbaine sensible (ZUS) qui n'a pas été reclassée en quartier prioritaire de la politique de la ville à partir du 1er janvier 2015.

 

 

–      Le dépôt de garantie

 

Pour garantir le respect de ses obligations, le locataire peut être tenu à un dépôt de garantie qui ne peut excéder un omis de loyer.

 

–      Loyer

 

Le bailleur fixe librement le loyer mais il est contraint de respecter un minimum issu d'un certain calcul : le prix de base au m² est multipliée par la surface du logement louée.

 

Le bailleur ne peut imposer un loyer supérieur à ce calcul.

 

Le prix au  m² est déterminé par la loi en fonction des prêts octroyés au bailleur pour financer le logement social. Il est révisé chaque année.

 

La révision du loyer pratiqué est limitée à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). L’indice de référence des loyers à prendre en compte est celui du 2ème trimestre de l’année précédente.

En cas de dépassement des plafonds de ressources d’au moins 20 %, les locataires se voient appliquer un supplément de loyer de solidarité (SLS).

 

 

–      Congé donné par le locataire

 

Le locataire peut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier à tout moment en cours de bail avec un préavis de 3 mois, ou d’un mois dans les conditions de droit commun.

Le délai du préavis est réduit à un mois si le locataire bénéficie de l’attribution dans le parc du même bailleur d’un autre logement. Ce délai est de 2 mois si les deux logements appartiennent à des bailleurs différents.

 

 

–      Transfert ou continuation du bail de location

 

En cas d'abandon du domicile ou de décès, le logement pourra être attribué à des bénéficiaires tels que

 

•      le conjoint survivant

•      le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité

•      les descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an

•      les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an

S'il existe plusieurs bénéficiaires du transfert ou de la continuation du droit au bail, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

 

3.    Lorsqu'il s'agit d'un bail commercial

 

–      L'objet du bail

 

Dans ce cas, le local doit impérativement être affecté à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale. Ce contrat n'est soumis à aucune forme particulière. Toutefois, sa conclusion par écrit apporte une sécurité au locataire commercial, prouvant son existence.

 

–      La durée du bail

 

Le contrat de bail est conclu au minimum pour 9 ans et ne peut être conclu à durée indéterminée.

 

–      Le montant du loyer initial

Celui-ci n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat.

 

S'il s'agit d'un local vacant, une clause de bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée au propriétaire. Le locataire peut le déduire de ses bénéfices s'il s'agit d'un supplément de loyer, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail.

 

En revanche, si ce droit d'entrée est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire ni l'amortir.

 

 

–      Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est librement convenu par les parties, il devra être restitué au locataire quittant les lieux s'il a rempli ses obligations contractuelles.

 

Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à 1 trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s'élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.

 

–      L'état des lieux

 

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

•              soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire,

•              soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.

L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.

À défaut d'état des lieux, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

 

–      L'annexe verte

 

Pour les surfaces supérieures à 2 000 m², une annexe environnementale doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :

•               Un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage, etc),

•               La consommation réelle d'eau et d'énergie,

•               La quantité de déchets générée.

Cette annexe peut prévoir des obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.

 

–      Le respect du bail par le locataire

 

Ici le locataire devra, en plus de payer le loyer dans les délais prévus au bailleur, utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial.

 

Ainsi, le locataire ne pourra pas utiliser le bail pour un usage étranger à celui qu'il aura défini avec le bailleur.

 

–      La révision triennale du loyer

 

Tous les trois ans,  le bailleur peut demander par LRAR ou acte extrajudiciaire la révision du loyer.

L’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée : elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéance, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

–      La sous location des biens loués

 

Le locataire peut, à certaines conditions, sous-louer les biens qu'il a pris en location auprès du bailleur.

 

Il faut que le bailleur ait donné son autorisation à cette sous location et que le locataire informe le bailleur par LRAR ou acte extrajudiciaire de son intention de sous-louer. 

–      La résiliation du bail

 

Le bail commercial peut prendre fin avant la durée minimale de neuf ans si :

 

•      Les deux parties se mettent d'accord pour y mettre fin

•      Après chaque période de trois ans

•      Le contrat de bail fait objet d'une clause résolution qui trouve son application

•      Après décision judiciaire si l'une des partie ne remplit pas ses obligations

 

–      Le renouvellement du bail

 

A la fin du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement. Toute clause contraire sera réputée non écrite.

Toutefois, le bailleur peut donné congé au locataire sans offre de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire.

Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, le locataire pourra lui demander une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie le non-renouvellement par le non respect de ses obligations par locataire.

 

–      La répartition des travaux

 

En principe, le locataire est tenu d’entretenir les lieux. Il doit ainsi réparer tout ce qui a été dégradé de son fait.

Toutes les autres dépenses de travaux sont à la charge du bailleur.

Toutefois, il est possible de prévoir dans le bail une répartition spéciale des travaux.

 

II.  La location

 

Plusieurs types de location peuvent se présenter. En effet, la location peut avoir lieu de manière durable ou au contraire dans un contexte saisonnier. Elle peut également s'accompagner des meubles y afférents ou tout simplement être non meublée.

 

En fonction de ces hypothèses, les droits et obligations des parties diffèrent.

 

1.    La location meublée

La location meublée concerne les logements équipés du mobilier nécessaire à la vie courante du locataire.

 

Celle-ci détient des règles spécifiques :

 

–      Les critères d'ameublement

 

La réglementation française a listé les éléments constituant une location meublée. Un logement meublé doit être doté au minimum des éléments suivants :

•               Literie avec couette ou couverture

•               Volets ou rideaux dans les chambres

•               Plaques de cuisson

•               Four ou un four à micro-onde

•               Réfrigérateur

•               Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°

•               Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas

•               Ustensiles de cuisine

•               Table

•               Sièges

•               Étagères de rangement

•               Luminaires

•               Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

 

–      La durée du bail

Ici, la durée du bail est prévue pour 1 an minimum.

 

Le bail es tacitement reconduit aux mêmes conditions passé ce délai. Le propriétaire pourra demander une modification de ces conditions au moins trois mois avant la fin du bail.

 

Si le locataire est étudiant, elle peut être raccourcie à 9 mois. La reconduction tacite ne trouvera pas application dans un tel cas.

 

–      Le dépôt de garantie

 

Le dépôt de garantie représente maximum deux mois de loyer. Le bailleur ne peut imposer un dépôt de garantie supérieur à ce montant.

 

Celui-ci devra être restitué au locataire dans un délai maximal d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. A défaut de conformité, le délai est fixé à deux mois à compter de la remise des clés par le locataire.

 

 

–      Le préavis du bailleur

 

Si le bailleur donne congé au locataire, il devra l'en informer par LRAR sous deux mois maximum , à compter de la réception du congé par le locataire.

 

La lettre devra indiquer le motif de congé (vente, reprise pour habiter, reprise pour motif légitime et sérieux, inexécution par le locataire de ses obligations, etc).

 

–      Le préavis du locataire

 

Si le locataire décide de mettre fin à son bail, il devra en informer le bailleur au minimum un mois avant la prise d'effet du congé.

Ce délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le bailleur, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre au bailleur.

 

 

–      L'impôt sur le revenu du bailleur

 

Le bailleur es tenu dans ce cas à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

 

2.    La location non meublée

 

Ici, la location concerne un logement qui ne comporte pas les équipements nécessaires à la vie courante du locataire. Ceux-ci devront être apportés par le locataire qui pourra les récupérer à son départ.

 

–      Durée du bail

 

La durée du bail est rallongée ici. En effet, le locataire pourra bénéficier des locaux dans un délai de 3 ans minium.

 

–      Dépôt de garantie

La valeur du dépôt de garantie par le locataire ne peut excéder un mois de loyer.

 

–      Préavis du bailleur

Le bailleur devra, s'il souhaite donner congé au locataire, l'avertir dans un délai de 6 mois minimum. En deçà de ce délai, le locataire ne peut être contraint de quitter les lieux.

 

 

–      Préavis du locataire

Le locataire devra de son côté, s'il souhaite quitter les lieux, avertir le bailleur dans un délai de trois mois minimum.

 

S'il quitte les lieux avant le délai de trois mois, il sera tout de même tenu des loyers sur cette durée de trois mois.

 

–      Impôt sur le revenu

Contrairement à la location meublée, l le bailleur est ici tenu de déclarer les loyers perçus comme revenus fonciers.

 

 

3.    La location saisonnière

 

La location de vacances est soumise à une réglementation spécifique en droit français. Elle peut s'avérer plus souple que les autres locations du fait de sa caractéristique de courte durée.

 

–      La durée

La location ne peut durer plus de 90 jours pour un même locataire.

 

Si le bailleur loue sa résidence principale, il ne peut excéder 120 jours de location par an contrairement à une résidence secondaire.

 

Un contrat peut être rédigé entre les parties mais n'est pas obligatoire en cas de location par l'intermédiaire d'un site de réservation en ligne.

 

–      Démarche administrative

S'il s'agit de la résidence secondaire, une déclaration devra être effectuée en mairie.

 

Si la vile représente une zone tendue, c'est à dire de plus de 200 000 habitants et les départements limitrophes de la capitale, les mairies peuvent exiger une autorisation de changement d'usage du logement.

 

–      La réservation

 

Le bailleur doit envoyer au futur locataire un descriptif complet du logement.

 

Si la location est établie par l'intermédiaire d'une agence, l'avance réclamée par le bailleur ne peut excéder le quart du prix total de la location. Elle ne peut être exigée plus de six mois à l'avance.

 

En revanche, si la location est directement établie entre le bailleur et le futur locataire, la réservation est libre.

 

–      Le contrat de location

 

Il doit comporter :

•      Le prix de la location et les charges à payer

•      La durée avec les jours et heures de départ et d'arrivée

•      La superficie du logement

•      Le montant du dépôt de garantie

 

–      Le dépôt de garantie

Le locataire peut être tenue d'un dépôt de garantie, caution, qui sera conservée par le bailleur si l'état des lieux de sortie diffère de l'état des lieux d'entrée.

 

En effet, si le locataire n'a pas respecté ses obligations ou a dégradé le logement loué, le bailleur pourra conserver cette caution afin de financer les réparations.

 

Il est important de mentionner au bailleur, dès son arrivée, d'une éventuelle dégradation déjà présente à l'entrée des lieux pour ne pas en être tenu responsable.

 

–      L'annulation

 

Le contrat de location régit en principe ce type d'hypothèse.

S'il n'est rien prévu,   le locataire qui a déjà versé un acompte devra également payer l'intégralité de la location, hormis si le propriétaire est parvenu à relouer le bien pendant la période fixée. En revanche, si les sommes déjà payées sont des arrhes, le locataire ne perdra que le montant déjà versé ; sauf cas de force majeure contraignant le locataire à annuler.

Si l'annulation provient du bailleur, il devra soit rembourser le double des arrhes versés par le locataire, soit simplement rembourser l'acompte payé, le locataire pouvant toujours demander des indemnités en plus s'il estime avoir subi un préjudice moraldu fait de cette annulation. 

 

–      Annonce frauduleuse

En cas de non conformité de l'annonce à la réalité de la location, qu'il s'agisse de la localisation du bien, des équipements ou des caractéristiques du logement saisonnier, le locataire peut demander une réduction du prix de la location.

 

En cas de refus par le bailleur, le locataire peut saisir la Direction Départementale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes

 

Pendant toute la durée de la location, le propriétaire n'a pas le droit de pénétrer dans les lieux sans l'accord du locataire. Il doit également maintenir le logement en bon état et assurer toutes les réparations nécessaires à son occupation, telles que citées dans la partie concernant la relation entre bailleur et locataire (cf I.)

 

            Si vous rencontrez des difficultés découlant d'une telle location immobilière, Lesconsommateurs.fr vous accompagne afin de vous informer sur les issues amiables ou contentieuses que pourrait avoir votre litige ainsi que sur les éventuelles démarches à opérer dans le but de mettre un terme à vos inquiétudes et à l'éventuel préjudice subi.